關于縣城居民小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告
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于2022年07月11日發(fā)表
隨著“生態(tài)宜居城”戰(zhàn)略的深入實施，我縣縣城區(qū)面貌發(fā)生了很大變化，小區(qū)物業(yè)管理在整個城市管理中的作用日益凸顯，規(guī)范的小區(qū)物業(yè)管理成為城市管理上檔升級和構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容。近期，我們組織人員對縣城區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理情況進行了專題調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下。
一、居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
（一）物業(yè)服務企業(yè)及從業(yè)人員基本情況。我縣物業(yè)服務產(chǎn)業(yè)自2007年開始起步，物業(yè)管理面積約372萬平方米。有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)25家，其中，本縣物業(yè)公司19家，外地引入備案企業(yè)6家，物業(yè)從業(yè)人員近500人，管理人員持證上崗率只有60%左右，管理人員文憑在大專以上文化程度不足20人，約占總?cè)藬?shù)的6%。
（二）物業(yè)管理實施情況。全縣共有住宅小區(qū)201個，實施物業(yè)管理的58個，占28%；社區(qū)聘人管理的居民小區(qū)基本沒有；居民自行管理的小區(qū)2個，老舊小區(qū)無管理的143個，占71%。
（三）業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立情況。目前，縣城區(qū)有15個居民小區(qū)成立了業(yè)主委員會，占7%，分別是湖濱花園、城南麗都、陽光香頌、紫薇居、天韻花園、明月電梯公寓、南北街社區(qū)南街80號小區(qū)、宜家學院、電信香林、紫荊國際、紫荊花園二期、梨園文化新村、白塔街86號小區(qū)、蓬溪花園、舜天尚美，其他小區(qū)還未成立業(yè)主委員會。
二、居民小區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題
通過調(diào)研，我們認為：我縣城區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理起步較晚，許多工作都還很不規(guī)范，不能健康有序地運行。突出表現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）管理體制不完善。一是物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、住建、房管、街道辦事處、社區(qū)等多個部門，缺乏一個強力部門（或領導小組）有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關系難以理順；二是我縣還未出臺符合自身實際的物業(yè)管理辦法和實施方案，小區(qū)開發(fā)商、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清，赤城鎮(zhèn)、普安街道辦和社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；三是物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理職責設置在縣房管局，由房管局內(nèi)設股室（物業(yè)股1人）負責日常工作，管理力量薄弱，無法開展實質(zhì)性監(jiān)管活動。
（二）壟斷物業(yè)服務，尚未建立市場化的準入退出機制。依據(jù)《物業(yè)管理條例》（***令〔2007〕第504號）第一章第三條之規(guī)定：國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。在我縣，物業(yè)服務業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)，小區(qū)物業(yè)管理的選擇往往是由小區(qū)開發(fā)商指定的（或下屬）物業(yè)公司承擔，在涉及住房質(zhì)量缺陷、配套設施不完善等開發(fā)建設遺留問題時，物業(yè)管理企業(yè)往往會維護小區(qū)開發(fā)商利益，造成很多問題拖而不決。
（三）物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營活動不規(guī)范。 部分建設單位、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務作為照顧自己親友就業(yè)的一個途徑，把物業(yè)服務變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣201個小區(qū)中，只有58個是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式增加物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務項目少，收費標準低，收繳率低，造成企業(yè)經(jīng)營成本高，盈利微薄甚至虧損，公平有序的市場競爭機制、良性循環(huán)機制尚未完全建立。
（四）老城區(qū)部分住宅樓年久失修，漏水、排水等問題已嚴重影響到居民的正常生活，維修資金沒有著落。老城區(qū)部分住宅小區(qū)由于建房時規(guī)劃滯后、標準不高，造成小區(qū)內(nèi)安全防范設施匱乏、道路破損嚴重、地下管網(wǎng)不暢、綠化布局不優(yōu)等問題，甚至由于缺乏物管用房、車庫等基礎配套設施，基本上無法建立市場化治理機制，住宅區(qū)實施物業(yè)管理難度較大。
（五）業(yè)主消費觀念落后。受行政管房、福利管房等觀念影響，部分業(yè)主在思想觀念上，仍然存在著政府統(tǒng)包統(tǒng)攬的定勢思維，只要不出錢或者少出錢，小區(qū)管與不管、管好與管差都與自己關系不大的狹隘想法。
（六）部分住宅小區(qū)已經(jīng)形成惡性循環(huán)。由于物業(yè)服務企業(yè)中部分服務人員素質(zhì)不高、責任心不強、服務質(zhì)量差、服務不到位和各小區(qū)的物業(yè)管理收費標準不一致等多重原因影響下，導致業(yè)主應交的物業(yè)費收不上來，部分物業(yè)管理企業(yè)收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區(qū)設施維護、清潔、安保投入等工作大打折扣，這更引起了居民不滿，陷入了物業(yè)公司抱怨收費不足而無法服務，業(yè)主抱怨服務質(zhì)量低劣而不愿交費的怪圈，造成惡性循環(huán)，物業(yè)管理工作十分被動。比如紫荊花園、世紀苑1期、金信花園A區(qū)等多個小區(qū)。
三、幾點建議
為進一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，針對物業(yè)管理中存在的突出問題，調(diào)研組提出如下意見與建議：
（一）成立專門的物業(yè)主管部門實行“三定”：定員、定崗、定責。
（二）加大相關政策的宣傳力度。由縣房管局牽頭，組織社區(qū)居委會對《物業(yè)管理條例》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等規(guī)范性文件進行廣泛宣傳，確保物業(yè)服務企業(yè)、政府職能部門和小區(qū)業(yè)主明確各自的權(quán)責。同時，要根據(jù)***《物業(yè)管理條例》和有關法規(guī)，結(jié)合縣城實際，認真制定切實可行、利于操作的蓬溪縣物業(yè)管理辦法和實施方案，盡快出臺實施。
（三）加強小區(qū)物業(yè)管理的指導。要鼓勵、引導業(yè)主成立業(yè)主委員會，明確業(yè)主委員會的職責，加強對業(yè)主委員會人員的培訓，進一步規(guī)范業(yè)主委員會的行為，使業(yè)主委員會辦公正常化、規(guī)范化、制度化，各項工作依法有序開展。要指導業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂嚴密、完備的物業(yè)服務合同，并對委托管理事項、管理標準、管理權(quán)限、管理費收支、檢查監(jiān)督和違約責任等加以明確細化。要對物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展給予稅收政策的扶持，組織好物業(yè)服務從業(yè)人員的崗前培訓。
（四）強化小區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管。 建議讓房管部門參與房屋驗收，嚴格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并向縣房管局備案的制度；縣自然資源和規(guī)劃局局、縣住建局、縣房管局等相關職能部門與社區(qū)居委會要相互配合，加強日常監(jiān)管，及時查處物業(yè)服務違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法違規(guī)行為；縣住建局、縣房管局要對管理水平低、信用等級差、服務不到位的企業(yè)予以批評，維護廣大業(yè)主合法權(quán)益。
（五）加大財政投入和政策扶持力度。由房管局牽頭，專門針對老城區(qū)居民小區(qū)整治，通過縣財政撥一點、聯(lián)系單位幫一點、業(yè)主掏一點的“三點”辦法，籌措資金，逐步改善老城區(qū)小區(qū)居民居住環(huán)境；對老城區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)在稅收、用工辦證等方面給予一定的優(yōu)惠，提高群眾滿意度；可由縣政府設立專項資金，用于補貼一定經(jīng)費用于各社區(qū)居委會成立物業(yè)服務中心、社區(qū)維修服務站，進而提升物業(yè)服務水平。
