珠海市人民政府關(guān)于印發(fā)珠海市城市更新項目地價計收辦法的通知（珠府〔2019〕60號）

　　ZFGS-2019-09

　　珠府〔2019〕60號

橫琴新區(qū)管委會，各區(qū)政府（管委會），市政府各部門、各直屬機構(gòu)：

　　現(xiàn)將《珠海市城市更新項目地價計收辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。實施過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。

　　珠海市人民政府

　　2019年9月12日

　　珠海市城市更新項目地價計收辦法

　　第一章 總 則

　　第一條　為進一步完善差別化的城市更新項目地價計收標準，發(fā)揮地價杠桿對推動城市更新的調(diào)節(jié)作用，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合珠海市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)經(jīng)批準的城市更新項目。

　　第三條　城市更新項目地價計收遵循以下基本原則：

　　（一）單宗評估原則，按照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地的通知》等相關(guān)政策規(guī)定，以單宗土地市場評估價作為地價計收體系基礎(chǔ)。

　　（二）利益共享原則，綜合考慮補公貢獻、拆遷補償成本、產(chǎn)業(yè)扶持等因素，合理確定地價計收體系，統(tǒng)籌兼顧政府、村集體、權(quán)利主體和市場主體等各方利益。

　　（三）分類指導(dǎo)原則，區(qū)分不同情形，設(shè)定差別化的地價計收標準，實施分類指導(dǎo)。

　　本辦法所稱單宗土地市場評估價，是指以擬協(xié)議出讓的宗地為單位，經(jīng)相關(guān)規(guī)定程序和方法評估并審定的國有建設(shè)用地使用權(quán)市場價格。

　　第四條　城市更新項目地價按照舊廠房、舊村、舊城鎮(zhèn)、“三地”及補公五個類別，結(jié)合更新類型、更新方向等區(qū)分不同情形予以計收。

　　舊廠房、舊村、舊城鎮(zhèn)按照原土地用途予以區(qū)分。

　　本辦法所稱的舊廠房，包括工業(yè)用地或倉儲用地上的廠房、倉儲建筑及配套建筑。

　　本辦法所稱的舊村，包括城中舊村或舊村莊的舊村場、生活留用地及生產(chǎn)留用地。

　　本辦法所稱的舊城鎮(zhèn)，包括商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、軍事設(shè)施用地、交通服務(wù)站場用地、港口碼頭用地，以及工業(yè)用地、倉儲用地范圍內(nèi)的住宅區(qū)。

　　本辦法所稱住宅區(qū)，是指獨立式住宅或多業(yè)主住宅所在的單宗用地區(qū)域、共用宗地相應(yīng)區(qū)域，萬山區(qū)除外。

　　本辦法所稱“三地”，是指邊角地、夾心地、插花地等未出讓的國有建設(shè)用地。

　　本辦法所稱補公，是指在城市更新中由實施主體建設(shè)并建成后產(chǎn)權(quán)無償移交予政府的建筑或項目。

　　第五條　城市更新項目地價計收涉及不同類別或同一類別不同情形的，應(yīng)按以下方式對各類別、情形相應(yīng)土地用途及建筑規(guī)模予以區(qū)分計收：

　　（一）相關(guān)政策規(guī)定或批復(fù)文件明確有對應(yīng)土地用途及建筑規(guī)模的，按相關(guān)政策規(guī)定或批復(fù)文件予以區(qū)分；

　　（二）除上述情形外，按各類別、情形原土地面積比例關(guān)系分攤予以區(qū)分。共用宗地的不動產(chǎn)登記證書未記載各類別、情形分攤用地面積的，原土地面積比例關(guān)系依據(jù)現(xiàn)狀房屋認定面積占比確定。

　　第二章 一般規(guī)定

　　第六條　土地估價報告自提交之日起一年內(nèi)有效。提交之日以土地估價報告?zhèn)浒傅怯洉r填報的提交估價報告日期為準。

　　在土地估價報告有效期內(nèi)未簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)重新按規(guī)定程序進行地價評估及估價結(jié)果報批。

　　在簽訂土地使用權(quán)出讓合同前，涉及更新單元規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標變更的，應(yīng)完善城市更新單元規(guī)劃及供地方案變更及報批手續(xù)，并依據(jù)經(jīng)批準變更后的城市更新單元規(guī)劃及供地方案批復(fù)文件，重新按規(guī)定程序進行地價評估及估價結(jié)果報批。

　　重新進行地價評估的，估價時點應(yīng)更新調(diào)整為土地估價機構(gòu)實地查勘之日。

　　本辦法所稱日，均指日歷日。

　　本辦法所稱各區(qū)，包括橫琴新區(qū)（即橫琴、保稅區(qū)、洪灣片區(qū)一體化改革發(fā)展新拓展區(qū)，下同）、各行政區(qū)及經(jīng)濟功能區(qū)。

　　第七條　城市更新項目采取協(xié)議出讓方式供地的，土地使用年限分別按下列不同情形認定：

　　（一）拆建項目土地使用年限自區(qū)政府（管委會）批準同意供地方案之日起重新起算，如供地方案未明確具體年限的，按新規(guī)劃條件下相應(yīng)用途土地使用最高年限執(zhí)行。

　　（二）改建項目土地剩余使用年限保持不變，如超過新規(guī)劃條件下相應(yīng)用途土地使用最高年限的，按新規(guī)劃條件下相應(yīng)用途土地使用最高年限執(zhí)行。

　　第八條　各區(qū)城市更新行政主管部門按照下列不同情形及標準組織開展城市更新項目現(xiàn)狀房屋面積認定工作：

　　（一）已辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的，以不動產(chǎn)登記機構(gòu)的登記為準；

　　（二）已辦理了規(guī)劃驗收（規(guī)劃條件核實，下同）、竣工驗收（竣工備案，下同）或確權(quán)手續(xù)之一，未取得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證書的，以規(guī)劃驗收、竣工驗收或確權(quán)登記時核定測繪成果的建筑面積為準；

　　（三）未辦理規(guī)劃驗收、竣工驗收或確權(quán)登記手續(xù)的，以具有資質(zhì)的測繪單位出具的符合原經(jīng)批準的報建圖紙部分的現(xiàn)狀房屋測繪面積為準；

　　（四）城中舊村更新項目、住宅區(qū)更新項目、萬山區(qū)城市更新項目等另有規(guī)定的，從其規(guī)定；

　　（五）不符合上述四項情形的，按無現(xiàn)狀房屋認定面積處理。

　　第三章 地價計收標準

　　第一節(jié) 舊廠房更新項目地價計收標準

　　第九條　采取協(xié)議出讓方式供地的“工改工”類拆建更新項目，分別按照下列不同情形及標準計收地價：

　　（一）規(guī)劃容積率1.0（含）以下部分，地價按新規(guī)劃條件下批準年限單宗土地市場評估價與原規(guī)劃條件下剩余年限單宗土地市場評估價差額（差額為負數(shù)的，視為無差額處理，下同）的40%計收；

　　（二）規(guī)劃容積率1.0以上部分，地價不計收。

　　本辦法所稱工改工，是指工業(yè)用地或倉儲用地改造后為一類、二類、三類工業(yè)用地或倉儲用地。

　　本辦法所稱規(guī)劃容積率，按照新規(guī)劃條件計容積率總建筑規(guī)模、協(xié)議出讓用地范圍結(jié)合容積率修正系數(shù)計算。規(guī)劃容積率涉及多用途的，應(yīng)按各用途計容積率建筑面積比例分攤。

　　第十條　采取協(xié)議出讓方式供地的“工改產(chǎn)”類、“工改公共”類拆建更新項目，分別按照下列不同情形及標準計收地價：

　　（一）規(guī)劃容積率1.0（含）以下部分，地價不計收；

　　（二）規(guī)劃容積率1.0以上部分，地價按新規(guī)劃條件下相應(yīng)用途單宗土地市場評估價的40%計收。

　　本辦法所稱工改產(chǎn)，是指工業(yè)用地或倉儲用地改造后為新型產(chǎn)業(yè)用地。

　　本辦法所稱工改公共，是指工業(yè)用地或倉儲用地改造后為公共管理與公共服務(wù)用地。

　　第十一條　采取協(xié)議出讓方式供地的“工改商”類拆建更新項目，分別按照下列不同情形及標準計收地價：

　　（一）自持部分，在規(guī)劃容積率1.0（含）以下的，地價不計收；超出規(guī)劃容積率1.0的，地價按新規(guī)劃條件下相應(yīng)用途單宗土地市場評估價的40%計收；

　　（二）非自持部分，在規(guī)劃容積率1.0（含）以下的，地價不計收；超出規(guī)劃容積率1.0的，地價按新規(guī)劃條件下相應(yīng)用途單宗土地市場評估價的90%計收；

　　（三）配建的住宅部分（不得計入本條前述條款），地價按相應(yīng)用途單宗土地市場評估價的100%計收。

　　本辦法所稱工改商，是指工業(yè)用地或倉儲用地改造后為商服用地。

　　本辦法所稱自持部分，應(yīng)由實施主體持有，其規(guī)劃批準用途及建筑面積應(yīng)在供地方案、項目實施監(jiān)管協(xié)議、土地使用權(quán)出讓合同中予以明確。自持物業(yè)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按本條前述規(guī)定補繳相應(yīng)地價款。

　　第十二條　采取協(xié)議出讓方式供地的“工改工”類、“工改產(chǎn)”類、“工改公共”類改建更新項目，地價不計收。

　　第十三條　采取協(xié)議出讓方式供地的“工改商”類改建更新項目，分別按照下列不同情形及標準計收地價：

　　（一）自持部分，在規(guī)劃容積率1.0（含）以下的，地價不計收；超出規(guī)劃容積率1.0的，地價按新規(guī)劃條件下相應(yīng)用途單宗土地市場評估價的40%計收；

　　（二）非自持部分，在規(guī)劃容積率1.0（含）以下的，地價不計收；超出規(guī)劃容積率1.0的，地價按新規(guī)劃條件下相應(yīng)用途單宗土地市場評估價的60%計收。

　　第十四條　臨時改變舊工業(yè)建筑使用功能類更新項目土地剩余使用年限及土地取得方式保持不變，分別按照下列不同情形及標準計收地價：

　　（一）“工改工”“工改產(chǎn)”“工改公共”類的，地價不計收；

　　（二）“工改商”類的，在首次批準的兩年使用期內(nèi)，不計收地價；使用期滿經(jīng)批準續(xù)期的，地價按其批準更新后的建筑功能相應(yīng)用途、計容積率建筑面積和批準年限，以批準續(xù)期之日時點的公告土地評估市場價格的年平均值計收。

　　本辦法所稱公告土地評估市場價格，是指自然資源行政主管部門按照我市規(guī)定，每半年定期公布的國有建設(shè)用地使用權(quán)評估市場價格。

　　公告土地評估市場價格的年平均值 = 公告土地評估市場價格 ÷ 土地使用最高年限。

　　第十五條　舊廠房整治更新項目土地剩余使用年限及土地取得方式保持不變，地價不計收。

　　第二節(jié) 舊村更新項目地價計收標準

　　第十六條　采取協(xié)議出讓方式供地的城中舊村拆建更新項目，分別按照下列不同情形及標準計收地價：

　　（一）新規(guī)劃條件下保留劃撥性質(zhì)的原有村集體物業(yè)補償安置及新增村集體經(jīng)濟發(fā)展物業(yè)部分，地價不計收；

　　（二）新規(guī)劃條件下村民現(xiàn)狀房屋認定面積的定額倍數(shù)（含）以內(nèi)住宅功能部分，地價不計收；

　　（三）新規(guī)劃條件下舊村場及生活留用地范圍內(nèi)村集體物業(yè)現(xiàn)狀房屋認定面積的定額倍數(shù)（含）以內(nèi)住宅功能部分，地價不計收；

　　（四）生產(chǎn)留用地上村集體物業(yè)現(xiàn)狀房屋認定面積的1.1倍未達到生產(chǎn)留用地用地面積容積率1.0的，新規(guī)劃條件下生產(chǎn)留用地用地面積容積率1.0的定額倍數(shù)（含）以內(nèi)住宅功能部分，地價不計收；達到生產(chǎn)留用地用地面積容積率1.0的，新規(guī)劃條件下生產(chǎn)留用地上村集體物業(yè)現(xiàn)狀房屋認定面積的定額倍數(shù)（含）以內(nèi)住宅功能部分，地價不計收；

　　（五）其余部分，地價按新規(guī)劃條件下相應(yīng)用途單宗土地市場評估價的60%計收。

　　橫琴新區(qū)、香洲區(qū)村民現(xiàn)狀房屋認定面積的定額倍數(shù)取值為2.0，其他區(qū)為2.3；橫琴新區(qū)、香洲區(qū)村集體現(xiàn)狀房屋認定面積的定額倍數(shù)取值為0.7，其他區(qū)為1.0。

　　第十七條　舊廠房、舊城鎮(zhèn)用地用于承接城中舊村拆建更新項目異地轉(zhuǎn)移住宅建筑指標的，其承接的住宅建筑指標按照本辦法第十六條規(guī)定處理。

　　第十八條　城中舊村改建、整治更新項目以及舊村莊改建、整治更新項目地價不計收。

　　第三節(jié) 舊城鎮(zhèn)更新項目地價計收標準

　　第十九條　采取協(xié)議出讓方式供地的住宅區(qū)拆建更新項目，分別按照下列不同情形及標準計收地價：

　　（一）現(xiàn)狀房屋認定面積1.2倍（含）以內(nèi)的住宅功能部分，地價不計收；

　　（二）其余部分，地價按新規(guī)劃條件下相應(yīng)用途單宗土地市場評估價的100%計收。

　　第二十條　采取協(xié)議出讓方式供地的其他舊城鎮(zhèn)拆建更新項目，分別按照下列不同情形及標準計收地價：

　　（一）萬山區(qū)現(xiàn)狀房屋認定面積未達到毛容積率1.0的，規(guī)劃容積率2.0（含）以下部分，地價不計收；超出部分，地價按新規(guī)劃條件下相應(yīng)用途單宗土地市場評估價的100%計收；

　　（二）其他區(qū)域現(xiàn)狀房屋認定面積未達到毛容積率0.5的，規(guī)劃容積率1.0（含）以下部分，地價不計收；超出部分，地價按新規(guī)劃條件下相應(yīng)用途單宗土地市場評估價的100%計收；

　　（三）其他區(qū)域現(xiàn)狀房屋認定面積達到毛容積率0.5，但未達到毛容積率1.0的，新規(guī)劃條件下現(xiàn)狀房屋認定面積的2.0倍（含）以內(nèi)部分，地價不計收；超出部分，地價按新規(guī)劃條件下相應(yīng)用途單宗土地市場評估價的100%計收；

　　（四）現(xiàn)狀房屋認定面積達到毛容積率1.0（含）的，規(guī)劃容積率2.0（含）以下部分，地價不計收；規(guī)劃容積率在2.0至2.5（含）之間的部分，地價按新規(guī)劃條件下相應(yīng)用途單宗土地市場評估價的50%計收；超出部分，地價按新規(guī)劃條件下相應(yīng)用途單宗土地市場評估價的100%計收。

　　本條款所稱毛容積率，按更新單元拆除范圍內(nèi)現(xiàn)狀房屋認定總面積及已供用地總面積結(jié)合容積率修正系數(shù)計算。

　　第二十一條　采取協(xié)議出讓方式供地的舊城鎮(zhèn)改建更新項目，地價按新規(guī)劃條件下相應(yīng)用途批準年限單宗土地市場評估價與原規(guī)劃條件下相應(yīng)用途剩余年限單宗土地市場評估價差額的40%計收。

　　第二十二條　舊城鎮(zhèn)整治更新項目土地剩余使用年限及土地取得方式保持不變，地價不計收。

　　第四章 其他規(guī)定

　　第二十三條　容積率修正系數(shù)按照下列不同情形分別確定：

　　（一）萬山區(qū)具有以建筑基地面積核定供地面積情形的城市更新項目，修正系數(shù)為0.5；

　　（二）其他城市更新項目，修正系數(shù)為1.0。

　　第二十四條　城中舊村實施拆建更新后，原未納入城中舊村拆建更新單元范圍的生產(chǎn)留用地實施城市更新的，其地價按本辦法舊廠房更新項目地價計收標準有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十五條　“三地”納入城市更新單元范圍一并協(xié)議出讓的，相應(yīng)部分地價按新規(guī)劃條件下相應(yīng)用途單宗土地市場評估價的100%計收。

　　第二十六條　城市更新項目涉及補公的，相應(yīng)部分地價不計收，并納入供地方案及項目實施監(jiān)管協(xié)議予以明確。

　　第二十七條　采取協(xié)議出讓方式供地的城市更新項目涉及分期供地的，應(yīng)以項目整體依據(jù)城市更新單元規(guī)劃及供地方案批復(fù)文件確定的各期用地規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標，確定相應(yīng)各期地價。

　　在土地估價報告有效期內(nèi)未簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，或在簽訂土地使用權(quán)出讓合同前涉及更新單元規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標變更的，應(yīng)按照本辦法第六條規(guī)定，重新按程序核算該期地價并報批。

　　第二十八條　采取協(xié)議出讓方式供地的城市更新項目涉及原以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)在供地方案及批復(fù)文件中明確以下內(nèi)容：

　　（一）準予按原土地用途轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尫绞剑?/p>

　　（二）土地使用年限按照本辦法第二十九條處理，自區(qū)政府（管委會）批準同意供地方案之日起重新起算；

　　（三）實施主體在辦理項目供地手續(xù)時一并完善按原土地用途補辦出讓的相應(yīng)手續(xù)，補繳相應(yīng)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尫绞降牡貎r款。

　　第二十九條　采取協(xié)議出讓方式供地的城市更新項目涉及原以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，分別按照下列不同情形及標準補繳相應(yīng)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尫绞降牡貎r款，補繳時不扣除原已繳地價：

　　（一）舊廠房更新項目的，按相應(yīng)用地容積率1.0、原土地用途、土地使用年限20年，以區(qū)政府（管委會）批準同意供地方案當(dāng)時的基準地價的40%補繳；

　　（二）城中舊村更新項目、萬山區(qū)舊城鎮(zhèn)更新項目需回遷住宅的，按照相應(yīng)現(xiàn)狀房屋認定總面積、住宅用途、土地使用年限35年，以區(qū)政府（管委會）批準同意供地方案當(dāng)時的基準地價的50%補繳；

　　（三）住宅區(qū)更新項目需回遷住宅的，按照相應(yīng)現(xiàn)狀房屋認定總面積、住宅用途、土地使用年限40年，以區(qū)政府（管委會）批準同意供地方案當(dāng)時的基準地價的57%補繳；

　　（四）除上述情形外，按現(xiàn)狀房屋認定面積（不足相應(yīng)用地容積率1.0的，按容積率1.0計算）、原土地用途、相應(yīng)用途土地使用最高年限，以區(qū)政府（管委會）批準同意供地方案當(dāng)時的基準地價補繳。

　　劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尫绞窖a繳的地價款應(yīng)與項目地價評估結(jié)果一并報區(qū)政府（管委會）審批。

　　第三十條　采取協(xié)議出讓方式供地的城市更新項目，原宗地存在不符合“三舊”改造地塊標圖建庫相關(guān)規(guī)定的部分，應(yīng)予以實施政府收購，按照原規(guī)劃條件及現(xiàn)行土地管理的有關(guān)規(guī)定計算補償總額給予原土地權(quán)利人貨幣補償，并納入供地方案及項目實施監(jiān)管協(xié)議予以明確。

　　第三十一條　《珠海市城市更新項目地價計收和收購補償管理辦法（試行）》（珠府〔2015〕19號文）失效之日至本辦法施行之日期間取得更新單元規(guī)劃方案、供地方案批復(fù)文件的城市更新項目，地價計收按以下方式處理：

　　（一）舊廠房、舊城鎮(zhèn)城市更新項目地價計收，可按照本辦法有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

　　（二）已取得地價評估結(jié)果批復(fù)文件的城中舊村更新項目地價計收，按照區(qū)政府（管委會）有關(guān)批復(fù)文件執(zhí)行；

　　（三）市政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第三十二條　各區(qū)政府（管委會）可根據(jù)工作需要，制定區(qū)級城市更新項目地價計收標準。地價計收標準不得低于本辦法規(guī)定標準。

　　第三十三條　本辦法未盡事宜，按照我市現(xiàn)行自然資源管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第五章 附 則

　　第三十四條　本辦法由市自然資源局負責(zé)解釋。執(zhí)行過程中遇到特殊情況或有未及情形的，由市自然資源局收集后提請市政府研究決定。

　　第三十五條　本辦法自2019年9月12日起施行，有效期至2024年9月11日。